תמ"א 35 – המדריך המעודכן לתוכנית המתאר הארצית בשנת 2025

מפת תכנון ארצית של ישראל לפי תמ"א 35 – אזורים עירוניים, שטחים פתוחים וקרקעות לפיתוח לשנת 2025

תמ"א 35 היא התוכנית שקובעת איך ישראל תיראה – איפה מותר לבנות, מה נשמר ירוק ואיך מתכננים נכון. אם אתם שוקלים לרכוש קרקע או להשקיע בנדל"ן, חשוב שתכירו את הכללים החדשים. בפיור נדל"ן ריכזנו עבורכם את המדריך השלם והמעודכן לשנת 2025 – בגובה העיניים ועם כל התשובות במקום אחד (לעוד מונחי נדל"ן).

מהי תמ"א 35?

כדי להבין את עתיד הנדל"ן בישראל – צריך להתחיל בתוכנית שמתווה את החזון. תמ"א 35 היא אחת מהתוכניות החשובות ביותר בתולדות התכנון בישראל.

מה כוללת תמ"א 35?

תמ"א 35 (תכנית מתאר ארצית מס’ 35) היא תכנית מתאר משולבת לבנייה, פיתוח ושימור, שאושרה בממשלת ישראל בשנת 2005. מטרתה לקבוע עקרונות תכנון שינחו את מדינת ישראל עד לשנת 2025.

למה תמ"א 35 כל כך חשובה?

התוכנית קובעת היכן ניתן לבנות, מהי צפיפות הדיור הרצויה, אילו אזורים נשמרים כשטחים פתוחים ואיך לאזן בין פיתוח לבין שמירה על הסביבה.

איך תמ"א 35 משפיעה על תוכניות מקומיות?

כל תכנית מתאר מחוזית או מקומית חייבת להתאים להנחיות של תמ"א 35. המשמעות היא שלא ניתן לאשר תכנון חדש שסותר את עקרונותיה – כולל מיקום הבנייה, צפיפות, תשתיות תחבורה, ושמירה על שטחים פתוחים. בכך, תמ"א 35 מהווה מסגרת מחייבת שמעצבת את פני ההתפתחות העירונית והאזורית בישראל.

למי זה רלוונטי?

למשקיעים, לרוכשי קרקעות, לרשויות מקומיות ולכל מי שמעוניין להבין מה מותר ומה אסור בתכנון – תמ"א 35 היא כלי חובה להבנה של השטח ומה שאפשר (או אי אפשר) לעשות בו.

סיכום בפשטות

אם רוצים לדעת איפה אפשר לבנות בתים, פארקים או כבישים בישראל – צריך להכיר את תמ"א 35.

זו תכנית שהמדינה הכינה, והיא כמו מפת חוקים גדולה שאומרת:

  • איפה מותר לבנות.
  • איפה חייבים לשמור על טבע וירוק.
  • כמה בתים מותר לשים בכל מקום.
  • ואיך לדאוג שגם התחבורה והסביבה יישארו טובים.

כל עיר וכל יישוב חייבים לפעול לפי החוקים של התכנית הזו – אי אפשר להחליט לבד.

מי צריך להכיר את זה?
כל מי שמתכנן לבנות, לקנות קרקע או להשקיע – כדאי לו להבין מה מותר ומה אסור.

בקיצור: תמ"א 35 עוזרת לכולנו לשמור על איזון בין בנייה, טבע ואיכות חיים בישראל.

מחפש נכס?

מחפשים דירה שמתאימה בול לצרכים שלכם?
מלאו את הפרטים ונחזור אליכם לייעוץ מותאם וללא התחייבות.

יעדים מרכזיים של תמ"א 35

תמ"א 35 מציבה שורה של עקרונות שמטרתם להבטיח תכנון מאוזן, בר־קיימא וחכם למדינת ישראל. להלן שלושת היעדים המרכזיים שעומדים בבסיס התוכנית:

חיזוק ערים קיימות ותחבורה ציבורית

התוכנית מעודדת פיתוח בתוך הערים הקיימות, הגדלת צפיפות המגורים, עירוב שימושים (מגורים, מסחר, תעסוקה) וחיזוק התחבורה הציבורית – כל זאת כדי לצמצם את התלות ברכב פרטי ולהימנע מהתפשטות פרברית לא מתוכננת.

שמירה על שטחים פתוחים וחקלאיים

אחד היסודות המרכזיים בתמ"א 35 הוא הגנה על שטחים פתוחים – כולל שמירה על "חזיתות ירוקות" בין יישובים, מניעת בנייה באזורים חקלאיים והגדרת רצועות חוף כשטחים ציבוריים שאין לבנות בהם.

מניעת פרבור

במקום לפתח יישובים חדשים באזורים מרוחקים, התוכנית מעודדת הרחבה של יישובים קיימים בלבד – זאת באמצעות עיקרון "בנייה צמודת דופן" שמחייב שכל פיתוח חדש יתבצע בצמוד לשטח בנוי קיים. כך נשמרים השטחים הפתוחים והמרקם העירוני מקבל מענה אחיד ומדויק.

רכיב ה"מרקמים" – החדשנות הגדולה

תמ"א 35 הציעה שפה תכנונית חדשה המבוססת על מרקמים (טקסטורות מרחביות), המסווגים את כל את שטחי המדינה לחמישה סוגים:

מרקםייעודאופי פיתוח
עירוניצפיפות עירונית בתמיכת תשתיותפיתוח מרוכז
כפרייישובים כפריים, חקלאותפיתוח מותאם
חופיאזורי חוף ונוף הקרובים ליםשמירה עם פיתוח מוגבל
שמור משולבנופים וערכים תרבותייםשמירה ראשית
שמור ארצישטחים פתוחים בעלי ערך טבעיאיסור על פיתוח

כיצד מתקיימת ההוראה בפועל?

תמ"א 35 אינה רק מסמך עקרונות – היא מיושמת הלכה למעשה בכל תוכנית תכנונית בישראל. כדי לוודא שהתכנון המקומי תואם את חזון המדינה, נקבעו כללים ברורים שכל תכנית חייבת לעמוד בהם.

התאמה להוראות תמ"א 35

כל תכנית מתאר מחוזית או מקומית חייבת להיות תואמת להוראות תמ"א 35 – כולל התייחסות לצפיפות מגורים, עירוב שימושים, מערכות תחבורה, שמירה על שטחים פתוחים ועוד. סטייה מהעקרונות הללו עלולה למנוע את אישור התכנית.

אפיון המרקם המרחבי

על כל תכנית לציין באיזה סוג מרקם (עירוני, כפרי, שמור וכו’) היא פועלת, שכן לכל מרקם יש כללים נפרדים מבחינת אפשרויות הפיתוח וההגבלות החלות עליו.

עמידה בצפיפות והיבטים סביבתיים

במסגרת כל תכנית נדרשת הגדרת צפיפות מינימלית בהתאם לסוג האזור, וכן שילוב שיקולים סביבתיים כמו שמירה על נגישות לחוף, חיזוק תחבורה ציבורית ותחזוקה של מרחבים ירוקים.

כשמתכננים לבנות משהו בישראל – כמו שכונה, כביש או פארק – המדינה קודם שואלת: "באיזה סוג אזור זה נמצא?"
לכל אזור יש שם וסוג, וזה נקרא "מרקם".

למשל:

  • אם זה מרקם עירוני – אפשר לבנות הרבה בתים, כבישים וחנויות.
  • אם זה מרקם כפרי – אפשר לבנות פחות, לשמור על שטחים פתוחים ולשמור על אופי כפרי.
  • אם זה מרקם שמור – אסור כמעט לבנות, כי זה שטח טבע חשוב, יער, חוף או שמורת טבע.

אז כל מי שרוצה לבנות משהו – חייב לבדוק באיזה מרקם זה, ולפעול לפי החוקים שמתאימים לאותו אזור.
כמו במשחק – קודם בודקים את הכללים של הלוח, ואז מחליטים מה מותר ומה אסור לעשות.

נספחי חובה לתכנון

בתוכניות מקומיות במרקמים רגישים קיימת חובה לצרף נספח תחבורתי (תמיכות תחבורה) ונספח נופי-סביבתי. נספחים אלו בוחנים את ההשפעות של הפיתוח על התחבורה, הנוף והסביבה, ומהווים חלק בלתי נפרד מהליך האישור.

עדכונים אחרונים בתמ"א 35 – מה חדש?

למרות שתמ"א 35 אושרה כבר בשנת 2005, היא ממשיכה להתעדכן בהתאם לשינויים בצרכים הלאומיים, באוכלוסייה ובתפיסות התכנון. הנה העדכונים המרכזיים והמשמעותיים ביותר שנכנסו לתוקף בשנים האחרונות:

  1. תיקון 5 – יולי 2024
    נוספה אפשרות לתוספת יחידות דיור תוך שמירה על אופי הבינוי הקיים. המטרה: לאפשר גמישות תכנונית באזורים בנויים מבלי לפגוע באופי הסביבתי.
  2. שינויים מ‑2015–2016
    בוצעו עדכונים בייעוד קרקעות ובמדיניות:
    • תוספת כלים תכנוניים ליישובי עוטף עזה
    • עדכונים במרקמים עירוניים וכפריים
    • שינויים בצפיפויות מותרות באזורים שונים
    • חידוד ההנחיות להתחדשות עירונית
  3. אוגוסט 2019 – עדכון צפיפות בערים הגדולות
    בערים מעל 200,000 תושבים (כגון תל אביב, חיפה וירושלים), הועלתה צפיפות המגורים המינימלית מ‑14 ל‑20 נפש לדונם – על מנת לייעל שימוש בקרקע ולעודד תחבורה ציבורית.
  •  

שאלות נפוצות על תמ"א 35

מתעניינים בתכנון, קרקעות או השקעות? הנה כל מה שחשוב לדעת – בשפה פשוטה וברורה:

תמ"א 38 עוסקת בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, לרוב באמצעות תוספות בנייה.
תמ"א 35, לעומת זאת, היא תוכנית תכנונית רחבה ברמה הארצית – היא קובעת מדיניות פיתוח, מיקומים מותרים לבנייה, שמירה על שטחים פתוחים, תחבורה ועוד.

כן. למרות שתוכננה עד שנת 2020, בוצעו בה עדכונים שתקפים גם בשנת 2025. היא נחשבת למסמך תכנוני יסוד במדינת ישראל, ורוב הרשויות ממשיכות לפעול לאורה גם כיום.

התוכנית כוללת מדיניות עידוד לפיתוח פריפריאלי, כולל תמיכה בהתחדשות עירונית באזורים מוחלשים. עם זאת, יישום ההמלצות בפועל בשטח מתבצע באופן חלקי בלבד.

רק בתנאים מסוימים. שינויים בייעוד מחייבים אישור תכניות מתאר מקומיות או מחוזיות, ואלו חייבות להיות תואמות לתמ"א 35 או לכלול בקשה לשינוי ייעוד במסגרת הכללים הקבועים בה.

ברוב המקרים – לא. תמ"א 35 מגינה על שטחים חקלאיים ופתוחים. אם הקרקע נמצאת במרקם שמור, הסיכוי לאישור בנייה נמוך מאוד. עם זאת, קיימים מסלולים ייעודיים לשינוי ייעוד, בכפוף להליכי תכנון מורכבים.

המרקם (עירוני, כפרי, שמור, חופי וכו') מופיע במסמכי התכנון הרשמיים. בפיור נדל"ן נשמח לבדוק עבורך את הסיווג ולעזור לך להבין מה אפשר ומה אסור.

אז... לסיכום

תמא 35 היא הקו התכנוני הלאומי שמנחה את פיתוח ישראל – מתי ובאיזה אופן לבנות, לשמר או להימנע מבנייה. היא מחלקת את הארץ למכרזים של פיתוח ושימור, קובעת צפיפות דבר שמניע תחבורה ציבורית, ומעניקה כלים לתכנון עירוני מושכל. בתיקונים האחרונים נוסף גמישות מקומית, אך אותה מורשת ישנה מהווה את הבסיס עד היום.

אם אתה:

  • מנתח קרקעות למגורים או חקלאות – עיין בעיקר בתכנון המרקמים והצפיפות.
  • עובד ברשות מקומית – יש להכיר את הכלים (נספחים, תחבורה, מרקמים, צפיפות).
  • תושב או סקרן – זה המסמך שמכתיב אם בקניה/פיתוח – תישאלו על סוג המרקם, הצפיפות והשלמה התשתיתית.
חושבים שפספסתם משהו? הנה תוכן עניינים שמסכם הכל >>

תוכן עניינים

הבהרה חשובה: המידע בכתבה מובא כשירות לציבור ואינו מהווה ייעוץ משפטי או התחייבות מכל סוג.

פיור נדל"ן היא סוכנות תיווך מקצועית ואיננה משמשת כתחליף לעורכי דין או מתחייבים להיבטים משפטיים – בכל עסקה מומלץ להיעזר בעורך דין מוסמך המתמחה בתחום, מחפשים בעל מקצוע שכדאי להכיר? רכזנו עבורכם בעלי מקצוע איכותיים >>

נכסים למכירה

0776_pure_face_profile

למכירה

דירת 5 חד' ברחוב שבט יהודה 4, לוד
דירה
קומה 2
150 מ"ר
2,350,000 ₪
דירת 3 חדרים למכירה בפרויקט אאורה בלוד – חדשה, קומה 18, מרפסת גדולה, חנייה פרטית, בשכונת נופי בן שמן.

למכירה

דירת 3 חד' ברחוב יער ביריה 1, לוד - להשכרה
דירה
קומה 18
80 מ"ר
2,100,000 ₪
דירת 3 חדרים משופצת למכירה ברחוב דקר 13, לוד – נוף פתוח, חנייה בטאבו, שכונת גני יער, לובי מרשים וכניסה מיידית.

למכירה

דירת 3 חד' ברחוב דקר 13, לוד - למכירה
דירה
קומה 8
80 מ"ר
1,770,000 ₪
דירת 4 חדרים למכירה ברחוב הרותם 19, לוד – חנייה בטאבו, שמורה, חלק מפרויקט פינוי־בינוי בשכונה מתפתחת.

למכירה

דירת 4 חד' ברחוב הרותם 19, לוד - למכירה
דירה
קומה 1
85 מ"ר
1,500,000 ₪
דירת 4 חדרים משופצת למכירה ברחוב האלה 3, לוד – מרפסת שמש, חנייה בטאבו, בבניין משופץ בשכונת גני יער.

למכירה

דירת 4 חד' ברחוב האלה 3, לוד
דירה
קומה 5
98 מ"ר
1,800,000 ₪
0776_pure_face_profile

למכירה

דירת 5 חד' בשכונת נופי בן שמן, לוד - למכירה
דירה
קומה 1
140 מ"ר
2,830,000 ₪

מאמרים נוספים:

רוצים לדבר איתנו?
השאירו פרטים כאן

תפריט נגישות