מה זו תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה – אבל בפועל היא הפכה לאחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית, שדרוג איכות החיים ויצירת סביבת מגורים מודרנית ובטוחה יותר.
- תוכנית תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית – חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה), נועדה לחזק ולחדש מבני מגורים קיימים שבנויים לפני 1985, בעיקר באמצעות חיזוק מבני, הוספת ממ"ד, מעליות, ואפשרות לתוספת קומות – בדרך כלל קומה או שתיים
- על פי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תוקפה של תמ"א 38 הארצית פג ב־1.10.2023, אך עדיין נהוגה בערים שונות, בהן רמלה, עד שהחלופות העירוניות יאושרו (כפי שצפוי עד 18.5.2026)
מה צריך לדעת לפני שמתחילים תהליך של תמ"א 38?
לפני שנכנסים לעולם ההתחדשות העירונית, חשוב להכיר את השלבים הקריטיים והגורמים המעורבים בתהליך. תמ"א 38 (ובמיוחד החלופות החדשות ברמלה) היא הזדמנות לשדרוג המבנה ואיכות החיים – אך גם מהלך משפטי, כלכלי ותכנוני שיש לגשת אליו בזהירות ותוך ליווי מקצועי.
הנה כמה דברים שחשוב לדעת מראש:
- בדיקת התאמה ראשונית: האם המבנה נבנה לפני שנת 1985? האם הוא עומד בקריטריונים לחיזוק או להריסה ובנייה מחדש
- הסכמות דיירים: כדי לקדם פרויקט, יש צורך בגיוס רוב מבין בעלי הדירות – לרוב לפחות 66%-80% מהדיירים, תלוי בסוג הפרויקט.
- זכויות בנייה ומסלול מתאים: חיזוק בלבד? תוספת קומות? או הריסה ובנייה? חשוב להבין מה העירייה מאשרת באזור הספציפי.
- בדיקה משפטית וכלכלית: חשוב לעבוד עם עו"ד המתמחה בתחום, ולבצע בדיקות כדאיות כלכלית והערכת שווי עתידי.
- בחירת יזם/קבלן: לא כל מי שמציע עסקה הוא המתאים ביותר. יש לבדוק ניסיון, רקורד בפרויקטים דומים, איתנות פיננסית ושקיפות מול הדיירים.
- ליווי מול הרשויות: התהליך כולל פניות לוועדות, הגשת בקשות והוצאת היתרי בנייה – ליווי מקצועי הוא קריטי כדי למנוע עיכובים.
אל מי כדאי לפנות?
כדי להתחיל נכון – ולחסוך לעצמכם זמן, כסף ותסכול – חשוב להיעזר באנשי מקצוע שמכירים את השטח, את העיר רמלה ואת כל שלבי התהליך מקרוב.
אנחנו בפיור נדל"ן מתמחים בליווי פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית ברמלה, עם היכרות עמוקה של התכניות העירוניות, הוועדות, השכונות והיזמים הפעילים בעיר.
במסגרת הליווי שלנו תקבלו:
- תיווך מקצועי מבוסס ניסיון מקומי
- המלצה לקשר עם עו"ד מומחים בתחום הנדל"ן והתחדשות עירונית
- הפנייה לשמאים אמינים לבדיקת כדאיות כלכלית
- ליווי מול חברות יזמיות וניהול פרויקטים
- ייעוץ מותאם אישית לפי אזור המגורים והמצב של הבניין
ההתחדשות הבניינית ברמלה – תמ"א 38 והחלופות: תמונת מצב עדכנית
למרות שתמ"א 38 הארצית סיימה את דרכה, ברמלה ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה עם תוכנית מקומית חדשה שמביאה עמה בשורות לתושבים – חיזוק מבנים, הריסה ובנייה מחדש, ותוספת משמעותית בזכויות הבנייה בעיר.
אישור תכנית בניין עיר חדשה
ביולי 2024 אושרה ברמלה תכנית מתאר עירונית חדשה שמהווה תחליף לתמ"א 38 – ופותחת את הדלת לעשרות פרויקטים של חיזוק והתחדשות בשכונות הוותיקות.
- ביולי 2024 הוועדה המחוזית מרכז אישרה ברמלה תכנית התחדשות עירונית עירונית שתיחליף את מסלול תמ"א 38 הארצי בעיר
- מרוץ ההתחדשות החדש מאפשר חיזוק, הריסה/בנייה מחדש, ותוספת קומות, יחד עם זכויות לבנייה ציבורית ומסחרית.
גודל ותכולה התכנית
השלב הראשון של התכנית כולל היתרים ל־1,300 יח"ד בלבד, אך התכנון ארוך הטווח צופה הוספה של עד 5,000 יחידות – בפריסה רחבה על פני העיר.
- שלב א': היתרים ל־1,300 יחידות חיזוק בלבד.
- מאוחר יותר: הרחבה פוטנציאלית ל־3,700 יח״ד נוספים ברחבי העיר – עד סה"כ 5,000
- התכנית מכסה כ־13,226 דונמים, ונחשבת למורכבת עם חלוקה לאזורים לפי תבנית בנייה ויישום מסלולים שונים
זכויות בנייה לפי אזור
התכנית מבדילה בין אזורים שונים בעיר – מרחובות ראשיים ועד מוקדי עיבוי – וקובעת גובהי בנייה משתנים בהתאם לאופי השכונה והמרחב הציבורי.
- רחובות ראשיים עירוניים: עד 9 קומות + מגדלים של 19–22 קומות;
- רחובות ראשיים שכונתיים: 9–17 קומות, עם נהלים לגבי קומה תשתיתית ושימור חזית;
- מוקדי עיבוי מיוחדים: מגדלים עד 23 קומות באזורים אסטרטגיים מרכזיים
פרויקטים בולטים ברמלה
ברמלה צוברים מומנטום התחדשות מרשים ברחבי העיר – ולהלן הפרויקטים הבולטים שמשנים את פני המרחב הציבורי והשכונות העירוניות.
- מתחם אשכול – מתרכז בהליך תמ"ל (התחדשות למתחמים); כ־838 דירות קיימות צפויות להתחדש ל־כ־3,000 דירות במבנים של עד 9 קומות + מגדלים של עד 25 קומות
- מתחם “לב השוק” / מתחם השוק בחודש יוני 2025 עלה לדיון בשולחן עגול של הותמ"ל: כ־1,500 יח"ד בתמהיל של מגורים, תעסוקה, מסחר, שמירה על מבנים היסטוריים, פארק נחל ועוד
יתרונות וחסרונות – מדריך ממוקד
| יתרונות לתמ"א 38/תכנית העירונית | חסרונות ואתגרים |
|---|---|
| חיזוק מבנים קיימים במיגון רעש אדמה ומנוף בטיחותי | הליך מסורבל, מחייב הסכמות דיירים, תשתיות ועוד |
| הוספת קומה/שתי קומות ומחדש את הסביבה | תוספת שטח הולמת בפועל – ספציפית ברמלה, רק כ־13 מ"ר לדייר ותיק ברוב המסלולים |
| הוספת ממ"ד, מעליות, שיפור חזות הבניין ואיכות החיים | אחוז מקרקעין צריך להיות מוקצה לציבור/מסחר – מורכב ליישום |
| מאפשר צמיחה עירונית סביב אזורים מרכזיים (מגדלים, תשתיות) | עיכובים בוועדות כמו הותמ"ל או המחוזית |
| חיזוק והתחדשות ברמה חמורה (הריסה ובנייה מחדש) | כספית, תושבים צריכים תמיכה – למשל ייעוץ משפטי וכלכלי |
שאלות נפוצות - תמ"א 38 ברמלה
תכנית ברמלה מאפשרת שלושה מסלולים: חיזוק בלבד, חיזוק + תוספת קומות, או הריסה ובנייה מחדש
ברוב המסלולים בלבד תינתן תוספת של 13 מ"ר לדירה קיימת – לא שינוי משמעותי
חלים על מבנים למגורים שנבנו לפני 1.1.1985, לא צמודי קרקע, לא מבני שימור
ניתן להתחיל קבלת היתרים – במיוחד בחיזוק – כבר בשלב א'. לפרוייקטים גדולים נדרשים יזמים והליך סטטוטורי מורכב.
ההחלטה ברמלה אושרה ביולי 2024; יישום שנתי של זכויות – ראשון עד 1,300 דירות, והשאר בשלב שני במסגרת השנה-שנתיים הבאות
מה חשוב להבין
תמ"א 38 הארצית כבר לא בתוקף, אך ברמלה ממשיכים קדימה עם תכניות עירוניות חדשות שמציעות חיזוק מבנים, תוספות בנייה והתחדשות כוללת.
העיר מתקדמת עם פרויקטים מרכזיים כמו מתחם אשכול, מתחם השוק ותכניות פיתוח רחבות היקף. עם זאת, הדרך אינה פשוטה ודורשת תיאום בין דיירים, יזמים ורשויות – כולל התייחסות להיתרים, תשתיות וזכויות דיירים.
אם הבניין שלכם נבנה לפני שנת 1985, ייתכן שהוא זכאי להיכלל בתהליך. כדי לבדוק את ההתאמה ולבחור את המסלול הנכון – חיזוק, תוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש – מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע מתאימים.
צריכים ליווי אישי, אמין ומקצועי ברמלה?
אנחנו ב־פיור נדל"ן נשמח לבדוק את זכאות הבניין שלכם, להסביר את האפשרויות ולהוביל אתכם בתהליך – מהבדיקה הראשונית ועד להתחדשות בפועל.
📞 פנו אלינו ונשמח לעזור לכם להתחיל את הדרך לעתיד בטוח, משודרג ומשתלם.
